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보증보험

임대주택보증보험이란?

임대주택 임차인의 임차보증금 반환을 위하여 임대사업자가 의무적으로 가입하는 상품으로서, 
가입시 다음과 같은 장점이 있습니다.

임대주택보증보험 - 보험약관 임대주택보증보험 - 상품요약서

장점 및 법령정보

  • 장점
    • 임대주택에 대한 신탁설정(소유권관리신탁)없이 보험가입
    • 동일 부채비율[(국민주택기금의 호당융자금+임대보증금)/주택가격]이라도 국민주택기금의 호당융자금이 적을수록 보험료가 저렴
    • 피보험자인 임차인 보호를 위해 단지별 또는 개별(세대별)로 보험증권발급이 가능하여 증권발급 편의성 도모
    • 서울보증보험 홈페이지에서 해당 물건지의 보증보험가입 유무 확인 가능
  • 법령정보
    • 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 및 동법 시행령 제38조
그림-업무절차 흐름도 설명

보상하는 손해

보험계약자인 임대사업자가 임대보증금 반환사유의 발생에도 불구하고, 임대보증금을 반환하지 아니함으로써 피보험자인 임차인에게 입힌 손해를 보상하여 드립니다.

보상하지 아니하는 손해

아래의 사유를 원인으로 하여 생긴 손해는 보상하여 드리지 아니합니다.

  • 피보험자(법인인 경우에는 그 이사 또는 법인의 업무를 집행하는 그 밖의 기관) 또는 이들의 법정대리인의 책임 있는 사유
  • 전쟁, 혁명, 내란, 사변, 테러, 폭동, 소요 기타 이들과 유사한 사태로 채무를 이행하지 못한 사유
  • 지진, 분화, 홍수, 해일 또는 이와 비슷한 천재지변으로 채무를 이행하지 못한 사유
  • 핵연료물질(사용된 연료를 포함합니다. 이하 같습니다) 또는 핵연료 물질에 의하여 오염된 물질(원자핵 분열 생성물을 포함합니다)의 방사성, 폭발성 그 밖의 유해한 특성 또는 이들의 특성에 의한 사고로 채무를 이행하지 못한 사유
  • 임대보증금의 이자, 지연손해금, 위약금 등 기타 손해배상채무 발생 사유

보험기간

보험기간은 임대보증금 의무가입기간으로 합니다.

보험가입금액

보험가입금액은 임대보증금(사용검사전인 경우 사용검사 이후 납부하는 임대보증금 제외)으로 합니다.

보험청약시 구비서류

  • 부동산등기부등본
  • 입주자모집공고문 또는 입주자모집공고 승인서 사본
  • 사업계획 승인서
  • 표준임대차계약서(면적별) 사본 각 1부
  • 국민주택기금융자금내역확인서
  • 기타 심사에 필요한 서류

* 이 보험계약은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않습니다.


이것이 궁금하시죠?

  • 답변:① 임대물건에 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한이 있는 경우 ② LTV비율이 100%를 초과하는 경우 ③ 선순위설정총액 비율이 추정시가의 60%를 초과하는 경우 원칙적으로 가입이 제한됩니다.
  • 답변:(원칙) 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액입니다.
    (예외) 다음 3가지 요건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액 (선순위 채권금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다.

    ① 근저당권이 세대별로 분리

    ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우

    ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우, 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다. 
  • 답변:  임대사업자등록증, 표준임대차계약서, 부동산등기부등본이 필요하며, 심사에 따라 건축물대장, 감정평가서 등 추가 서류를 요청할 수 있습니다.
  • 답변:  임차인이 법인인 경우에도 임대인은 임대주택보증보험에 가입할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 보험가입 신청 전에 전세권 설정등기가 이루어져야 합니다. 
  • 답변:  하나의 건물에 다수의 주택을 보유하여 임대사업을 영위하는 사업자는 단지별 가입방식을 활용하여 하나의 증권으로 여러 개의 임대차계약을 보증받으실 수 있습니다.

      단지별 가입방식의 경우에도 제출하시는 서류 및 보험요율은 동일하며 1년 단위로 갱신하여 보증서를 이용하실 수 있습니다. 단지별 가입방식은 임차인 변경에 따른 변경증권 발급 절차가 없어 편리합니다. 다만 임차보증금 변경 시에는 변경증권 발급이 필요합니다.
  • 답변:  민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따라 민간임대사업자는 임대주택보증보험에 반드시 가입하여야 합니다.

    ※민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따른 민간임대주택
    1. 민간건설임대주택
    2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
    3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
    4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

      단, '20.8.18일 민간임대주택법 개정안 시행 이후 신규로 등록한 임대사업자의 경우 즉시 보증에 가입하여야 하며, 개정안 시행 전 기존 등록사업자는 법 시행 1년 경과 후 임대차계약을 체결하는 경우* 보증에 가입하여야 합니다.
    * 새로운 임차인과 신규임대차계약 체결하는 경우뿐만 아니라 기존 임차인과 갱신계약 체결하는 경우(묵시적 갱신 포함)도 포함

    <상담 사례>
    Q. 저는 '16.5월 임대사업자등록한 임대사업자입니다. '21.7월에 임대차계약이 갱신(임대차기간 1년, '21.7월 ~ '22.7월)되었는데 의무가입 대상인가요?
    A. '20.8월 이전 등록한 임대사업자는 '21.8월 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 의무가입대상입니다. '21.7월에 체결한 임대차계약은 이후 '22.7월에 임대차계약이 갱신될 때부터 의무가입 대상입니다.(단, 기존 계약이 '22.7월 이전에 중도해지된다면 해지된 이후 체결된 계약부터 적용됨)
  • 답변:  민특법 제49조 제3항의 일부보증 요건*을 모두 충족하며 "선순위 채권금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60% 금액"이 0이하인 경우 보증가입 대상이 아닙니다. 다만, 임대사업자는 해당 금액이 '0' 이하임을 해당 지자체장에게 증빙하여야 합니다.

    *근저당권이 세대별로 분리 & 임대보증금보다 선순위인 제한물권(압류, 가압류, 가처분) 해소 & 임차인이 전세권 설정을 요구하여 전세권 설정
  • 답변:  증권이 단지별로 발급된 경우(여러 세대의 임대주택을 증권 하나에 가입), 해당 증권은 임차인 개인에 대한 보증이 아닌 임대주택 각 세대에 대한 보증입니다. 따라서 임차인이 변경된 경우에도 변경증권을 발급할 필요가 없으며, 기존보다 임대보증금이 증액된 경우에만 변경증권을 발급받으시기 바랍니다.

      증권이 세대별로 발급된 경우(임대주택별로 하나씩 건건이 보험 가입), 임차인이 변경되면 변경증권 발급이 필요합니다. 

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